Дополнительные работы при капитальном ремонте: какой индекс применили к новой сметной стоимости

В Курской области спор о цене договора на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома возник после того, как при исполнении контракта объём работ увеличили, а вместе с ним изменили локальные сметные расчёты и цену договора. Первоначально договор был заключён на 16,88 млн рублей. После дополнительного соглашения цена выросла до 17,69 млн рублей, то есть на 812 133,04 рубля.

Для оценки обоснованности этого изменения принципиальным стал не сам размер увеличения, а способ формирования стоимости дополнительных работ. В исходных локальных сметах стоимость была пересчитана в цены первого квартала 2020 года с коэффициентом 7,80. При оформлении дополнительных работ заказчик использовал уже коэффициент 7,85, установленный для второго квартала 2020 года. Прокурор посчитал, что для новых объёмов следовало сохранить ценовую базу, действовавшую при заключении договора.

Как была сформирована первоначальная цена

Договор № РТС246А200296(Д) от 29 июня 2020 года предусматривал выполнение работ по капитальному ремонту крыши и фасада. Цена определялась на основании локальных сметных расчётов по объектам и системам и с учётом снижения, полученного по результатам электронного аукциона.

В договоре отдельно предусматривалось, что цена могла быть увеличена по соглашению сторон в ходе исполнения, но не более чем на 15 процентов в связи с пропорциональным увеличением объёма работ. Таким образом, возможность изменения цены была непосредственно связана с изменением количества выполняемых работ.

В приложении № 7 к договору первоначальные локальные сметные расчёты были сформированы с пересчётом стоимости в цены первого квартала 2020 года. Для этого применялся коэффициент 7,80, предусмотренный письмом Минстроя России № 5414-ИФ/09 от 19 февраля 2020 года.

Что изменилось после заключения договора

6 июля 2020 года стороны заключили дополнительное соглашение № 1. Приложение с локальными сметными расчётами было изложено в новой редакции, а цена договора увеличена до 17 688 722,42 рубля.

Основанием увеличения цены в соглашении было указано увеличение стоимости работ на основании решения рабочей комиссии. Из материалов дела следовало, что одновременно произошло увеличение объёма работ. Поэтому дополнительное соглашение меняло не только итоговую цифру, но и сметную основу договора.

Именно здесь возник вопрос о методике пересчёта. Для дополнительных работ заказчик применил коэффициент 7,85, соответствующий второму кварталу 2020 года. Прокурор исходил из того, что поскольку сам договор был заключён в период действия расчётной базы первого квартала, новые объёмы следовало оценивать с применением коэффициента 7,80.

Почему спор возник именно вокруг индекса

Сметный индекс не является самостоятельной прибавкой к цене договора. Он участвует в переводе стоимости работ из одной ценовой базы в другую. Поэтому при увеличении объёма необходимо установить не только, сколько дополнительных работ появилось, но и в какой ценовой системе должна определяться их стоимость.

В рассматриваемой ситуации исходная и новая сметы отличались одновременно по объёму и по применённому коэффициенту. Из-за этого вопрос нельзя было свести к простой арифметике: увеличение на 812 133,04 рубля нужно было оценивать вместе с правовым основанием изменения договора и правилами формирования стоимости работ при капитальном ремонте многоквартирного дома.

Прокуратура утверждала, что использование коэффициента 7,85 фактически привело к дополнительному увеличению стоимости по сравнению с той ценовой базой, которая использовалась при заключении договора. В качестве последствий указывалась, в частности, сумма 112 667,30 рубля, которую прокурор считал излишне выплаченной из средств регионального оператора капитального ремонта.

Что пришлось установить судам

Для разрешения спора имели значение сразу несколько взаимосвязанных обстоятельств: первоначальная цена договора, содержание локальных смет, размер фактически увеличенного объёма, условие договора об изменении цены, применённый индекс и специальные правила проведения капитального ремонта.

Отдельно суды оценивали правовую квалификацию требований прокурора. Истец требовал признать недействительными пункты дополнительного соглашения и взыскать денежные средства как последствия недействительности сделки. Ответчики возражали против требований, а региональный оператор дополнительно заявил о пропуске срока исковой давности.

Такой процессуальный аспект оказался важен потому, что спор касался не только того, правильно ли рассчитана смета. Необходимо было установить, какой именно способ защиты выбран истцом и какие последствия может повлечь выявленное, по его мнению, нарушение.

Что установил Арбитражный суд Курской области

Арбитражный суд Курской области 31 июля 2024 года отказал в удовлетворении иска. При рассмотрении требований суд исходил из условий договора, специальных правил капитального ремонта и положений гражданского законодательства о недействительности сделок.

Суд указал, что само по себе нарушение нормы закона не означает автоматически ничтожность сделки. Для применения соответствующего последствия необходимо установить предусмотренные законом основания.

При этом суд первой инстанции признал обоснованным заявление Фонда о пропуске исковой давности и пришёл к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Почему спор не закончился на первой инстанции

Прокурор обжаловал решение. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 20 декабря 2024 года оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Затем дело поступило в Арбитражный суд Центрального округа. В кассационной жалобе прокурор просил отменить судебные акты нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная инстанция рассматривала спор уже с учётом результатов предыдущих стадий и установленных судами обстоятельств. Это важно для практического анализа: окончательный смысл судебного материала определяется не только первоначальными доводами сторон, но и тем, какие выводы сохранились после прохождения апелляции и кассации.

Какой результат сформировался в кассации

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 21 апреля 2025 года оставил без изменения решение Арбитражного суда Курской области от 31 июля 2024 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2024 года.

В постановлении кассационной инстанции отражено, что цена договора была увеличена на 812 133,04 рубля в связи с увеличением объёма работ. Суды признали дополнительное соглашение действительным и не нашли оснований для удовлетворения требования о взыскании 112 667,30 рубля.

Следовательно, итогом рассмотрения конкретной ситуации стало сохранение дополнительного соглашения и отказ в требовании о возврате спорной суммы. Это не означает, что любой расчёт дополнительных работ с новым индексом является допустимым. Результат относится к обстоятельствам конкретного договора, способу изменения его условий, документам сторон и процессуальной позиции по делу.

Что в такой ситуации нужно проверять в смете

Главная практическая ценность дела связана с необходимостью разделять три вопроса: изменился ли объём работ, на какой ценовой базе рассчитана первоначальная стоимость и на какой базе рассчитана стоимость дополнительного объёма.

Если эти элементы проверять одновременно, полезно составить последовательное сопоставление первоначальных и изменённых локальных смет. Для каждой новой позиции необходимо установить, была ли такая работа предусмотрена исходным договором, увеличилось ли её количество либо появилась новая работа и каким правилом обоснован применённый показатель пересчёта.

Особенно важно не смешивать изменение объёма с изменением ценовой базы. Увеличение количества работ объясняет, почему итоговая стоимость могла вырасти, но само по себе ещё не отвечает на вопрос, какой индекс должен использоваться для оценки этого увеличения.

Какие документы образуют доказательственную цепочку

При аналогичной проверке необходимо последовательно связать договор с его приложениями и последующими изменениями. Основу анализа в подобной ситуации составляют сам договор, локальные сметные расчёты, документы о дополнительном объёме работ, решение или иной документ, на основании которого этот объём появился, дополнительное соглашение и расчёт новой цены.

Отдельно следует проверить, совпадает ли формулировка основания изменения цены в договоре с фактическим способом расчёта. Если контракт допускает изменение цены именно в связи с пропорциональным увеличением объёма, то проверка должна показать, какой дополнительный объём был принят и как он связан с итоговой суммой соглашения.

Следующий слой — ценовая база. Здесь фиксируются дата исходного расчёта, применённый индекс, источник его значения и период, к которому он относится. После этого можно определить, возникла ли разница именно из-за изменения объёма, именно из-за индекса или вследствие одновременного изменения обоих элементов.

Чем этот материал полезен заказчику

При согласовании дополнительного соглашения к договору на капитальный ремонт недостаточно проверить, что новая сумма укладывается в установленный предел изменения цены. Не менее важно восстановить путь от первоначальной сметы до новой: какая работа добавлена, в каком количестве, какая ценовая база использована и каким документом это подтверждено.

Практическая ошибка возникает, когда заказчик видит только конечную сумму дополнительного соглашения и не проверяет механизм её образования. Для последующего контроля такой расчёт должен быть разложен на исходный объём, дополнительный объём и стоимостные показатели, применённые к каждому из них.

В спорной ситуации это позволяет заранее увидеть место возможного расхождения: не в самом факте увеличения объёма, а в том, каким способом новый объём был переведён в денежное выражение и соответствует ли этот способ договору и применимым правилам.

Источник практики

Арбитражный суд Курской области, решение от 31 июля 2024 года по делу № А35-11519/2022; Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, постановление от 20 декабря 2024 года по делу № А35-11519/2022; Арбитражный суд Центрального округа, постановление от 21 апреля 2025 года № Ф10-687/25 по делу № А35-11519/2022. Материал подготовлен на основе открытых источников и не является описанием проекта нашей компании.